Darea în plată a terenurilor agricole

1. Ce este preempțiunea la vânzare terenurilor agricole?

Vânzarea terenurilor agricole situate în extravilan se face cu respectarea dreptului de preemțiune, la preț și în condiții egale, a preemptorilor prevăzuți de Legea nr. 17/2014. Conform Legii nr. 17/2014, astfel cum a fost recent modificată de Legea nr. 175/2020, au drept de preempțiune la preț și în condiții egale preemptorii în următoarea ordine:

1. preemptori de rang I: coproprietarii, rudele de gradul I, soții, rudele și afinii până la gradul al treilea inclusiv;
2. preemptori de rang II: proprietarii investițiilor agricole pentru culturile de pomi, viță-de-vie, hamei, irigații exclusiv private și/sau arendașii, proprietarii investițiilor agricole;
3. preemptori de rang III: proprietarii și/sau arendașii terenurilor agricole vecine cu terenul supus vânzării;
4. preemptori de rang IV: tinerii fermieri (până în 45 de ani);
5. preemptori de rang V: Academia de Științe Agricole și Silvice “Gheorghe Ionescu-Șișești” și unitățile de cercetare- dezvoltare;
6. preemptori de rang VI: persoane fizice cu domiciliul/reședința situat/situată în unitățile administrativ-teritoriale unde este amplasat terenul sau în unitățile administrativ-teritoriale vecine;
7. preemptori de rang VII: statul român, prin Agenția Domeniilor Statului.

În cazul în care titularii dreptului de preempțiune nu își manifestă intenția de a cumpăra terenul, înstrăinarea prin vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan se poate face către persoane fizice sau juridce cu respectarea următoarelor condiții cumulative:

1. să aibă domiciliul/reședința/sediul situat/situată în România pe o perioadă de cel puțin 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare;
2. să desfășoare activități agricole în România pe o perioadă de cel puțin 5 ani, anterior înregistrării ofertei de vânzare;
3. în cazul persoanelor fizice, să fie înregistrate de autoritățile fiscale române cu minimum 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare;
4. în cazul persoanelor juridice, minimum 75% din venitul total al ultimilor 5 ani fiscali să reprezinte venit din activități agricole, iar asociații/acționarii care dețin controlul societății să facă dovada domiciliului în România pe o perioadă de cel puțin 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare.

În cazul neexercitării dreptului de preempțiune, dacă niciunul dintre potențialii cumpărători nu îndeplinește condițiile pentru a putea cumpăra terenul agricol situat în extravilan, vânzarea se poate face către orice persoană fizică sau juridică.

Vânzarea terenurilor agricole situate în extravilan fără respectarea dreptului de preempțiune, sau fără obținerea avizului final ori a avizelor Ministerului Apărării Naționale sau Ministerului Culturii, după caz, este interzisă și se sancționează cu nulitatea absolută.

2. Ce este darea în plată?

Darea în plată este acel contract și, totodată, mijloc de stingere a obligațiilor care constă în acceptarea de către creditor, la propunerea debitorului, de a primi o altă prestație în locul celei pe care debitorul era obligat inițial să o execute¹. Condițiile dării în plată sunt²:

1. acceptarea înlocuirii prestației inițiale de către creditor să fie concomitentă cu plata;
2. între prestația datorată și cea oferită în schimb, cu titlu de dare în plată, să existe o echivalență valorică relativă;
3. să îndeplinească toate condițiile de fond și de formă pentru validitatea contractului.

3. Este necesară parcurgerea procedurii de preempțiune prevăzute de Legea 17/2014 în cazul dării în plată?

1. În cazul executării silite

Conform art. 20 alin.(3) din Legea nr. 17/2014, dispoziţiile prezentei legi nu se aplică în cadrul procedurilor de executare silită şi contractelor de vânzare încheiate ca urmare a îndeplinirii unor formalităţi de licitaţie publică, cum este cazul celor realizate în cadrul procedurii de prevenire a insolvenţei şi de insolvenţă sau ca urmare a apartenenţei imobilului la domeniul privat de interes local sau judeţean al unităţilor administrativ-teritoriale.

Într-o decizie de speță³, unde promitentul cumpărător dintr-o promisiune de vânzare a solicitat constatarea nulității absolute a unui contract de dare în plată încheiat cu un terț în cadrul unei executări silite, Înalta Curte de Casație și Justiție a statuată că art.16 alin. (1) din Legea nr. 17/2014 nu sancţionează cu nulitatea absolută orice act civil, ci doar acele acte prin care se realizează înstrăinarea prin vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan, iar prin actul de dare în plată, încheiat pentru stingerea unei datorii în cadrul procedurii de executare silită, nu operează o astfel de înstrăinare prin vânzare, pe temeiul libertăţii contractuale, între vânzători şi cumpărători, ci o vânzare forţată:

„Exceptarea actelor încheiate în cadrul procedurilor menţionate de norma de drept de la aplicarea Legii nr. 17/2014 s-a impus legiuitorului în considerarea faptului că dreptul de preferinţă recunoscut prin art. 4 şi 4¹ din această lege specială unor categorii de persoane la cumpărarea terenurilor situate în extravilanul localităţilor, deşi afectează libertatea contractuală a vânzătorului, nu reprezintă o vânzare forţată, prin substituirea voinţei vânzătorului, ci semnifică doar o limitare adusă libertăţii acestuia de a-şi alege persoana cumpărătorului.

Spre deosebire, prin actele încheiate în procedurile prevăzute de art. 20 alin. (3) din legea specială, printre care şi procedurile execuționale, operează o înstrăinare forțată a bunurilor debitorului, înstrăinare care este incompatibilă cu principiul libertății contractuale reglementat prin art. 1169 Cod civ., reiterat şi prin art. 4¹ alin. (5) din Legea nr. 17/2014.”

Prin urmare, este fără dubiu că, atunci când actul de dare în plată prin care în locul creanței datorate se transferă dreptul de proprietate asupra unui teren arabil extravilan este încheiat în cadrul unei executări silite, nu este necesară parcurgerea procedurii prevăzute de Legea nr. 17/2014.

2. În fața notarului public

Cu mențiunea că și în cadrul executării silite, analizate mai sus, actul de dare în plată trebuie încheiat în formă autentică ad validitatem, se pune problema dacă, în cazul actelor de dare în plată încheiate în absența unei proceduri de executare silite, este sau nu necesară parcurgerea procedurii prevăzute de Legea nr. 17/2014. Altfel spus, atunci când înstrăinare bunului debitorului nu este forțată, ci este voluntară, este necesară obținerea avizului final prevăzut de art. 9 din Legea nr. 17/2014?

Pe de o parte, conform art. 1651 Cod civ., dispoziţiile prezentului capitol privind obligaţiile vânzătorului se aplică, în mod corespunzător, obligaţiilor înstrăinătorului în cazul oricărui alt contract având ca efect transmiterea unui drept, dacă din reglementările aplicabile acelui contract sau din cele referitoare la obligaţii în general nu rezultă altfel.

Iar conform art. 1492 alin.(2) Cod civ., dacă prestaţia oferită în schimb constă în transferul proprietăţii sau al unui alt drept, debitorul este ţinut de garanţia contra evicţiunii şi de garanţia contra viciilor lucrului, potrivit regulilor aplicabile în materia vânzării, cu excepţia cazului în care creditorul preferă să ceară prestaţia iniţială şi repararea prejudiciului.

În plus, în doctrină, s-a arătat că, dacă darea în plată are ca obiect transferul proprietății asupra unui bun, trebuie respectate toate celelalte condiții de ale contractului de vânzare⁴.

Din cele de mai sus, s-ar putea trage concluzia că atunci când prin voința părților se dă în plată un teren arabil extravilan, ar trebui urmată procedura prevăzută de Legea nr. 17/2014 și obținut avizul final, întocmai ca în cazul vânzării.

Pe de altă parte, însă, conform art. 10 Cod civ., legile care derogă de la o dispoziţie generală, care restrâng exerciţiul unor drepturi civile sau care prevăd sancţiuni civile se aplică numai în cazurile expres şi limitativ prevăzute de lege.

Iar conform art. 4 și 4¹ din Legea nr. 17/2014, dreptul de preempțiune și dreptul de preferință se aplică în cazul înstrăinării prin vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan. Iar conform art. 16 alin.(1) din aceeași lege, înstrăinarea prin vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan, fără respectarea dreptului de preempţiune sau fără obținerea avizelor prevăzute de lege, se sancționează cu nulitatea absolută.

Astfel, în jurisprudență, într-o speță în care s-a pus problema asimilării actului de dare în plată cu actul de vânzare, pentru a se putea aprecia asupra incidenței dispozițiilor art. 4 şi 16 din Legea nr. 17/2014, s-a reținut că, strict juridic, cele două acte (de dare în plată și de vânzare) sunt vădit diferite, având efecte juridice şi reglementări distincte (art. 1492 Cod civ. definește darea în plată ca o modalitate contractuală de stingere a obligației, putând include ca efect transferul dreptului de proprietate / art. 1650 Cod civ. prevede ca principal efect al vânzării transmiterea dreptului de proprietate)⁵.

Mai mult, printr-un proiect de lege din 2018⁶, s-a propus modificarea Legii nr. 17/2014 în sensul aplicării acestea și actelor de dare în plată, proiect de lege care a primit aviz negativ și care nu a fost promulgat. Prin urmare, dacă legiuitorul ar fi dorit să includă actele de dare în plată în sfera de aplicarea a Legii nr. 17/2014, ar fi putut să o facă, dar a ales în sens contrar.

În consecință, opinăm că, în absența unei prevederi exprese în sensul aplicării Legii nr. 17/2014 și a sancțiunii nulității absolute conținute de art. 16 din aceasta, nu sunt necesare procedura prevăzută de Legea nr. 17/2014 și obținerea avizul final în cazul actelor de dare în plată.

3. În cazul fraudei la lege

Cu toate acestea, atunci când intenția părților este aceea de a eluda prevederile Legii nr. 17/2014, devin incidente alte prevederi legale, care afectează valabilitatea actelor de dare în plată astfel încheiate.

Astfel, conform art. 1238 alin.(2) Cod civ., cauza ilicită sau imorală atrage nulitatea absolută a contractului dacă este comună ori, în caz contrar, dacă cealaltă parte a cunoscut-o sau, după împrejurări, trebuia s-o cunoască. Iar conform art. 1237 Cod civ., cauza este ilicită şi atunci când contractul este doar mijlocul pentru a eluda aplicarea unei norme legale imperative.

În jurisprudența sa, Înalta Curte de Casație și Justiție a precizat că, structural, frauda la lege conține două elemente: un element obiectiv (exterior), constând în mijloacele aparent legale care sunt utilizate și un element subiectiv, constând în intenția de eludare ori de sustragere de la norma legală aplicabilă. Astfel, frauda la lege reprezintă acea operațiune prin care, la întocmirea unui act juridic, în scopul eludării unor norme legale imperative, sunt uzitate alte norme legale, prin deturnarea acestora din urmă de la scopul în care au fost edictate de legiuitor. În acest sens, prin fraudarea legii nu este încălcată litera legii de ordine publică, dar este nesocotit spiritul acesteia⁷.

Prin urmare, atunci când părțile actului de dare în plată a unui teren arabil extravilan urmăresc sustragerea de la obligațiile prevăzute de Legea nr. 17/2014, actul de dare în plată poate fi lovit de nulitate absolută pentru fraudă la lege.

4. În cazul simulației

În altă ordine de idei, conform art. 1289 Cod civ., contractul secret produce efecte numai între părţi şi, dacă din natura contractului ori din stipulaţia părţilor nu rezultă contrariul, între succesorii lor universali sau cu titlu universal. Cu toate acestea, contractul secret nu produce efecte nici între părţi, dacă nu îndeplineşte condiţiile de fond cerute de lege pentru încheierea sa valabilă.

Este vorba despre sancționarea simulației, care a fost definită ca o operație juridică complex, care constă în aceea că părțile unui contract secret, ascuns privirilor celorlalți participanți la circuitul civil, confecționează o convenție aparentă, ostensibilă acestora din urmă, cu unicul scop de a le ascunde efectele actului secret⁸.

Într-o asemenea situație, în jurisprudență s-a statuat că darea în plată dintr-o speță în care s-a solicitat constatarea simulației și nulității absolute a unui contract de dare în plată, în care în schimbul restituirii unui împrumut fictiv de 16.000 de euro, debitorul a dat în plată un teren arabil extravilan de 50.600 mp, fără respectarea procedurii prevăzute de Legea nr. 17/2014, instanța de recurs a reținut că darea în plată din speță se înfățișează ca un contract de vânzare-cumpărare, având natura juridică a acestuia din urmă, dat fiind obiectul obligaţiei părţilor şi regimul juridic al bunului dat în plată, motiv pentru care prevederile Legii nr. 17/2014 se aplică actului de dare în plată⁹.

4. Concluzii

Darea în plată a terenurilor arabile extravilane este o problemă spinoasă, care trebuie tratată cu atenție sporită și cu precauție. Astfel, în principiu, Legea nr. 17/2014 nu este aplicabilă contractelor de dare în plată a terenurilor arabile extravilane, cu condiția ca acestea să aibă caracter licit și sincer.

Un articol semnat de Marius Chelaru, Managing Associate (mchelaru@stoica-asociatii.ro), STOICA & ASOCIAȚII

1 L. Pop, I. Popa, S. Vidu, Drept civil. Obligațiile, Ediția a II-a, Editura Universul Juridic, 2020, p. 571.

2 L. Pop, I. Popa, S. Vidu, Drept civil. Obligațiile, Ediția a II-a, Editura Universul Juridic, 2020, p. 571.

3 Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie – Secţia I Civilă, Decizia nr. 780/2024, publicată pe www.scj.ro la 20 martie 2024.

4 A. Almășan, Drept civil. Dinamica obligațiilor, Editura Hamangiu, 2018, p. 413.

5 Curtea de Apel București, Secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie, Decizia nr. 3776/2018.

6 https://www.cdep.ro/caseta/2018/11/19/pl18704_se.pdf

7 Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, Secţia a II-a civilă, Decizia nr. 1386/2014.

8 I. Adam, Drept civil. Teoria generală a obligațiilor, Ediția 2, Editura C.H. Beck, 2014, p. 201.

9 Curtea de Apel Oradea – Secţia I civilă, Decizia nr. 271/2019.

Un articol semnat de Marius Chelaru, Managing Associate (mchelaru@stoica-asociatii.ro), STOICA & ASOCIAȚII

Articol susținut de STOICA & ASOCIAȚII